Sister (oggi anche chiamato SISTer) è il portale dell'Agenzia delle Entrate per la consultazione dei dati catastali e ipotecari. Ogni agente immobiliare che lavora sul serio ne ha accesso, diretto o tramite un professionista abilitato.
È uno strumento pubblico e ufficiale, ma va usato con criterio: l'accesso ai dati catastali non ti autorizza a farne qualunque uso.
Cosa puoi ottenere da Sister
- Visure catastali per immobile (per identificativo o per soggetto)
- Elenco degli immobili intestati a una persona
- Dati catastali: rendita, categoria, classe, superficie, titolare
- Visure storiche con la sequenza delle intestazioni
In chiaro: se conosci l'identificativo di un immobile, sai chi è il proprietario e quanti altri immobili possiede.
Cosa NON ottieni
- Telefono del proprietario (non è un dato catastale)
- Email o altri recapiti
- Reddito, movimenti bancari, informazioni finanziarie
- Atti di vendita (quelli stanno al Pubblico Registro Immobiliare, servono visure ipotecarie)
Per il telefono serve uno strumento separato che aggreghi fonti pubbliche lecite — ed è quello che fa TrovaNumero.
Usi ammessi della visura catastale
La visura è un atto pubblico. Chi la richiede versa al Catasto il tributo dovuto e ottiene il documento. Si possono:
- Verificare la proprietà prima di formulare una proposta
- Valutare il patrimonio immobiliare di un prospect
- Selezionare immobili in una zona per attività di scouting
- Contattare il proprietario per un'ipotesi commerciale legittima
Limiti e precauzioni GDPR
Il fatto che tu abbia ottenuto legittimamente i dati non significa che puoi farne qualunque uso. In particolare:
- Non puoi creare una banca dati da rivendere o distribuire
- Non puoi usare i dati per finalità diverse da quelle che giustificano la visura
- Non puoi fare telemarketing massivo indiscriminato
- Il Registro delle Opposizioni si applica anche al B2C: se un numero è iscritto al RPO, non puoi chiamarlo per marketing senza consenso
Il legittimo interesse (art. 6.1.f GDPR) può coprire la chiamata commerciale singola con oggetto definito (es. valutazione di un immobile specifico), ma la soglia è stretta: bilanciamento con i diritti dell'interessato, possibilità di opporsi, minimizzazione.
Best practice per agenti immobiliari
- Limita la lista ai prospect realmente pertinenti: non estrarre tutta la città, estrai la via o l'isolato.
- Conserva solo il necessario: CF per la chiamata, nulla di più.
- Documenta l'uso: tieni traccia di perché hai contattato quel proprietario (quale immobile, quando, chi l'ha deciso).
- Rispetta l'opposizione: se un prospect dice "non chiamatemi più", cancella il record e annota.
- Affidati a strumenti GDPR-compliant: quando arricchisci con il telefono, verifica che il provider abbia un inquadramento contrattuale chiaro e le garanzie necessarie (SCC, DPO, ecc.).
Conclusione
Sister è la fonte più pulita per il prospecting immobiliare in Italia. Il telefono del proprietario lo ottieni separatamente, con strumenti specifici su fonti pubbliche lecite. Il connubio dei due è quello che differenzia un agente che chiude dal resto.
